با آغاز سال ۲۰۲۵، شرایط برای بهبود بازار مسکن فراهم می‌شد.
تورم در حال کاهش بود، اقتصاد قوی به نظر می‌رسید و نرخ بهره وام مسکن رو به پایین حرکت می‌کرد. طبق گزارش فدرال رزرو سنت لوئیس، تا ماه آوریل، تعداد خانه‌های موجود برای خرید بیش از هر زمان دیگری از ژانویه ۲۰۲۰ بود. شرایط برای بازگشت خریداران با کیف پول‌های آماده و مذاکره فروشندگان مساعد بود.
سپس در ۲ آوریل، رئیس‌جمهور ترامپ تعرفه‌های تجاری گسترده جهانی خود را اعلام کرد که باعث شوک به بازارهای سهام و اوراق قرضه شد و ترس از رکود اقتصادی را برانگیخت. نرخ بهره وام مسکن دوباره جهش یافت و در ۲۹ مه به ۶.۸۹ درصد برای وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت رسید که بالاترین سطح از اوایل فوریه بود. این نوسانات شدید، آب سردی بر بازار شکننده مسکن ریخت. خریداران عقب‌نشینی کردند.
دریل فیرودر، اقتصاددان ارشد ردفین، گفت: «در حال حاضر هیچ فوریت برای خرید وجود ندارد — در واقع، سرمایه‌گذاری اولیه در یک خانه وقتی ممکن است شش ماه دیگر شغل نداشته باشید، ریسکی‌تر به نظر می‌رسد.»
مشاوران املاک در سراسر کشور از محیطی سرد گزارش می‌دهند، جایی که فروشندگان تمایلی به کاهش قیمت‌های خود ندارند و خریداران نیز از انجام خرید بزرگ در شرایطی که اقتصاد دچار مشکل است و هزینه‌های وام مسکن، بیمه و مالیات بر املاک افزایش یافته، اکراه دارند. حتی در بازارهایی که قیمت‌ها کاهش یافته و موجودی کالا در حال انباشت است، مانند آستین، تگزاس، خانه‌ها ماه‌ها در بازار باقی می‌مانند. در مناطق به شدت رقابتی، مانند حومه شهر نیویورک که قیمت‌ها هنوز در حال افزایش هستند و خانه‌ها به سرعت به فروش می‌رسند، املاکی که یک سال پیش ده‌ها پیشنهاد دریافت می‌کردند، اکنون دو یا سه پیشنهاد دریافت می‌کنند.
سلما هپ، اقتصاددان ارشد کوتالیتی، ارائه‌دهنده داده‌های املاک، گفت: «بله، موجودی کالا بیشتر است، اما تقریباً می‌توان گفت که خیلی کم و خیلی دیر است.»
در سال ۲۰۲۴، تعداد فروش خانه‌ها کمتر از هر سالی از ۱۹۹۵ به بعد بود. امسال بدتر به نظر می‌رسد. در ماه آوریل، طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، تعداد فروش خانه‌های موجود ۲ درصد نسبت به آوریل ۲۰۲۴ کاهش یافت، در حالی که میانگین قیمت فروش ۱.۸ درصد افزایش یافت که بیست و دومین ماه متوالی رشد قیمت سال به سال را نشان می‌دهد. این گروه صنفی همچنین گزارش داد که فروش‌های در انتظار (pending sales) در هر منطقه از کشور به جز غرب میانه، نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.
تعداد فروش‌های لغوشده (یکی از نشانه‌های بازار بی‌ثبات) نیز سال به سال افزایش یافت، طبق گزارش ردفین، که همچنین دریافت در ماه آوریل نزدیک به ۵۰۰,۰۰۰ نفر بیشتر از تعداد خریداران، در تلاش برای فروش خانه بودند — بزرگترین شکاف از زمانی که ردفین جمع‌آوری داده‌ها را در سال ۲۰۱۳ آغاز کرد.
لاکشیا وایت، مشاور املاک در داگلاسویل، جورجیا، گفت که برخی از مشتریان بالقوه او پس از از دست دادن مشاغل فدرال، از بازار خارج شدند. برخی دیگر عصبی هستند و بودجه خود را کاهش می‌دهند تا در صورت تغییر وضعیت مالی‌شان، فضای بیشتری برای مانور داشته باشند.
خانم وایت گفت: «آنها قبلاً راضی بودند، فکر می‌کردند شغلشان همیشه هست، اما اکنون دیگر چنین نیست.»
در لوئیسبرگ، ویرجینیای غربی، لیا و جسی جونز، که در بازار به دنبال یک خانه سه خوابه بودند، دو پیشنهاد را از دست دادند: یکی به خریدار نقدی که از شروط صرف‌نظر کرد، و دیگری به دلیل اینکه فروشنده حاضر به کاهش کافی قیمت نشد. پس از شش ماه، آنها جستجوی خود را متوقف کرده‌اند، به امید اینکه رکود اقتصادی ممکن است قیمت خانه‌ها را نیز کاهش دهد.
خانم جونز، ۴۵ ساله، که یک متخصص تغذیه بالینی است، گفت: «احساس می‌کنم خرید خانه، داشتن خانه، در حال تبدیل شدن به امتیازی است که فقط ثروتمندان واقعی می‌توانند از آن بهره‌مند شوند.»
با این حال، با وجود بازاری پر از خریداران بی‌میل، فروشندگان تحت فشار برای کاهش قیمت‌های خود نیستند. طبق مطالعه‌ای که در مجله مالی (Journal of Finance) منتشر شده است، تقریباً ۶۰ درصد از خانوارها نرخ بهره کمتر از ۴ درصد دارند؛ فروش به معنای مبادله آن نرخ پایین با نرخ بسیار بالاتر برای خرید جدید خواهد بود. لو لیو، استادیار مالی در مدرسه وارتون دانشگاه پنسیلوانیا و یکی از نویسندگان این مطالعه، با توصیف شرایط به عنوان «بی‌سابقه»، گفت که از دهه ۱۹۸۰ که نرخ‌های وام‌گیری دو رقمی شد، تا کنون چنین تعداد زیادی از آمریکایی‌ها به وام‌های مسکن خود وابسته نبوده‌اند.
علاوه بر این، کشور از زمان بحران سلب مالکیت، به اندازه کافی خانه نساخته است، که منجر به کمبود مزمن عرضه مسکن جدید می‌شود و بازار را تضعیف کرده و قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارد. دکتر لیو گفت: «هیچ راه‌حل کاملی در چشم‌انداز نیست.»
حتی آستین نیز با وجود آغاز ساخت ۱۰۲,۰۰۰ خانه تک‌خانواده بین سال‌های ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴، طبق گزارش زوندا، ارائه‌دهنده داده، در رکود است. میانگین قیمت فروش در آنجا از اوج خود در آوریل ۲۰۲۲، طبق گزارش Unlock MLS، سرویس لیستینگ چندگانه برای هیئت مشاوران املاک آستین، ۱۸ درصد کاهش یافته است.
اما خریداران همچنان بازاری داغ — میانگین قیمت خانه از آوریل ۲۰۲۰ تا آوریل ۲۰۲۲ ۶۹ درصد جهش یافته بود — و آینده‌ای نامشخص را می‌بینند. بسیاری از فروشندگان نیز ترجیح می‌دهند لیستینگ خود را از بازار خارج کنند تا اینکه قیمت را به طور معنی‌داری کاهش دهند. اریک براملت، مشاور املاک آستین، گفت: «بازار کمی منجمد است.»
در فوریه، جان هافمن و نان والش خانه سه خوابه خود را در شرق آستین به قیمت ۹۵۰,۰۰۰ دلار لیست کردند، پس از آنکه خانه‌ای را در کلمبوس، اوهایو، نزدیکتر به خانواده خریدند. خانه هنوز به فروش نرسیده است، و با وجود اینکه قیمت را به ۹۲۵,۰۰۰ دلار کاهش داده‌اند، عجله‌ای برای معامله ندارند. آقای هافمن، ۶۸ ساله، گفت: «هیچ فشاری احساس نمی‌کنم.»
این زوج در سال ۲۰۱۷ خانه را به قیمت ۶۱۸,۰۰۰ دلار خریدند و وام مسکنی با نرخ بهره ۲.۶ درصد دارند. اگر به فروش نرود، ممکن است آن را اجاره دهند یا به عنوان مکانی برای گذراندن زمستان استفاده کنند.