پس از دهه‌ها سیاست‌های سختگیرانه کنترل اراضی، عربستان سعودی به خارجی‌ها اجازه خرید ملک را خواهد داد؛ اقدامی که می‌تواند چشم‌انداز شهری و اقتصادی این پادشاهی را بازتعریف کرده و محدودیت‌های برنامه اصلاحات از بالا به پایین آن را به چالش بکشد.
قانون جدید که در ۸ ژوئیه ۲۰۲۵ به تصویب رسید و قرار است از ژانویه ۲۰۲۶ اجرایی شود، به اتباع خارجی حق خرید ملک در سراسر کشور، از جمله در مناطق تعیین شده مکه و مدینه را می‌دهد. این یک گسست چشمگیر از دهه‌ها کنترل شدید بر مالکیت زمین و نشانه‌ای دیگر است که ولیعهد محمد بن سلمان مایل است هنجارهای محافظه‌کارانه را در راستای چشم‌انداز ۲۰۳۰ نادیده بگیرد.
در حالی که این اقدام به عنوان یک برد برای سرمایه‌گذاران و گامی به سوی بلوغ بازار مسکن تلقی می‌شود، سوالاتی را نیز مطرح می‌کند: شهروندان سعودی چگونه پاسخ خواهند داد؟ چه محدودیت‌های مذهبی یا سیاسی همچنان اعمال خواهند شد؟ آیا این تغییر می‌تواند بدون ایجاد واکنش منفی داخلی، دستاوردهای معنی‌داری داشته باشد؟
ماجد بن عبدالله الحقیل، وزیر امور شهرداری و روستایی و مسکن، اوایل این ماه در بیانیه‌ای این قانون را توسعه‌ای از قوانین «طراحی شده برای رشد این بخش و تشویق سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی» خواند.
دسترسی به مکه و مدینه محدود به مسلمانان
قابل ذکر است که این تغییرات در مناطق داخل شهرهای مقدس مکه و مدینه نیز اعمال خواهد شد. با این حال، مالکیت به مسلمانان محدود می‌شود و تنها شامل املاک در پروژه‌های بزرگ مانند «مسار مکه» خواهد بود.
تئودور کاراسیک، همکار بنیاد جیمزتاون در امور خاورمیانه، به المانیتور گفت که حقوق مالکیت در دهه گذشته به طور فزاینده‌ای در سراسر خلیج فارس مورد بحث قرار گرفته است. او اشاره کرد که برخی از کشورهای حاشیه خلیج فارس در این زمینه بسیار پیشرو بوده‌اند و افزود: «این پادشاهی نیاز داشت که به آن‌ها برسد و این کار را به شکلی چشمگیر انجام داده‌اند.»
او گفت: «نحوه برخورد پادشاهی با حقوق مالکیت و مذهب در چند سال آینده بسیار جالب خواهد بود» و این تغییر را «گامی بزرگ برای پادشاهی» خواند، در حالی که اشاره کرد محدودیت‌ها برای حفظ قداست مذهبی و ویژگی جمعیتی دو شهر طراحی شده‌اند.
بر اساس گزارش ۲۰۲۴ از سوی شرکت مشاوره املاک جهانی نایت فرانک، نزدیک به ۷۹ درصد از پاسخ‌دهندگان مسلمان ثروتمند علاقه خود را به خرید ملک مسکونی در مکه یا مدینه طی پنج سال آینده ابراز کرده‌اند که متوسط بودجه آن‌ها بیش از ۴ میلیون دلار بوده است.
ریاض و جده در کانون توجه
جمعیت ریاض در سرشماری ۲۰۲۲ حدود ۷ میلیون نفر برآورد شد و مقامات سعودی انتظار دارند تا سال ۲۰۳۰ به ۹.۶ میلیون نفر برسد که شامل ۵.۵ میلیون نفر از مهاجران خارجی نیز می‌شود. این پیش‌بینی از قبل تقاضا را افزایش داده است.
معاملات املاک در ریاض تنها در سه ماهه اول سال ۲۰۲۵، قبل از اجرایی شدن قانون جدید، به ۱۶ میلیارد دلار (۶۰ میلیارد ریال سعودی) رسید.
انتظار می‌رود دولت آیین‌نامه‌های اجرایی را ظرف ۱۸۰ روز برای اظهار نظر عمومی منتشر کند.
تورک فرهادی، تحلیلگر ارشد سرمایه‌گذاری مستقر در ژنو، به المانیتور گفت که این طرح سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در عربستان سعودی را «به ویژه در جده و ریاض، جایی که پروژه‌های جدید و جذابی می‌توانند شکل بگیرند» تقویت خواهد کرد.
بر اساس گزارش نایت فرانک، ریاض انتظار می‌رود محرک اصلی تنوع اقتصادی کشور باشد، و پیش‌بینی می‌شود تعداد واحدهای مسکونی از ۱.۴ میلیون در سال ۲۰۲۴ به ۱.۷ میلیون تا سال ۲۰۳۰ افزایش یابد.
قانون جدید با طرح اقامت ممتاز و مقررات موجود در مورد مالکیت املاک توسط شهروندان کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس همسو است و به طور بالقوه عربستان سعودی را برای خریداران منطقه جذاب‌تر می‌کند.
شهروندان کشورهایی مانند عمان و قطر اکنون ممکن است خانه‌های دوم خود را در عربستان سعودی در نظر بگیرند، همانطور که بسیاری در دبی این کار را می‌کنند؛ جایی که قیمت املاک مسکونی در سال ۲۰۲۴ ۱۹ درصد افزایش یافت. اکنون این شهر به اندازه لندن یا نیویورک شاهد فروش خانه‌های بیش از ۱۰ میلیون دلاری است.
اصلاحات سعودی همچنین می‌تواند انرژی جدیدی به پروژه‌های لوکس بزرگ مانند نئوم و پروژه دریای سرخ تزریق کند. اگرچه دولت جاه‌طلبی‌های خود را برای نئوم کاهش داده است – از اسکان ۱ میلیون نفر به ۳۰۰ هزار نفر تا سال ۲۰۳۰ – تحلیلگران می‌گویند اصلاحات املاک همچنان می‌تواند سرمایه‌گذاران را جذب کند.
کاراسیک این قانون را «یک وسوسه جالب» خواند و اشاره کرد که صاحبان املاک می‌توانند در بازار سهام سعودی سرمایه‌گذاری کنند و این دارایی‌ها را حتی پس از فروش خانه و ترک کشور نیز حفظ کنند.
او گفت این اقدام می‌تواند دیگر کشورهای حاشیه خلیج فارس را به بررسی برنامه‌های مشابه الهام بخشد. او گفت: «این یک لحظه تکاملی در چگونگی استفاده عربستان سعودی از زمین برای کسب سود، شتاب و رشد است.»
بدر السلیمانی، مشاور املاک، به عرب نیوز گفت که قلمرو وسیع عربستان سعودی عمدتاً بلااستفاده مانده است، و توسعه فعلی تنها ۰.۳۶ درصد از پادشاهی را پوشش می‌دهد. او گفت قانون جدید می‌تواند به پیشبرد زیرساخت‌ها برای رویدادهای بزرگ مانند نمایشگاه اکسپو ۲۰۳۰ و جام جهانی ۲۰۳۴ کمک کند.
برای گسترش دایره خریداران واجد شرایط، مقامات سعودی همچنین در حال بررسی طرح اقامت ممتاز به نام «اقامه» هستند. در حال حاضر، متقاضیان برای واجد شرایط شدن باید حداقل ۱.۱ میلیون دلار ملک خریداری کنند.
فرهادی گفت که قانون جدید در کنار مجوز اقامت عمل خواهد کرد و به جذب متخصصانی که می‌خواهند خانه‌های خود را داشته باشند و در عربستان سعودی سرمایه‌گذاری کنند، کمک خواهد کرد. او گفت: «این به غنی‌سازی کل جامعه کمک خواهد کرد.»
در حال حاضر، خریداران می‌توانند در یک ملک مسکونی در پروژه‌های خاصی مانند نئوم بدون واجد شرایط شدن برای اقامه سرمایه‌گذاری کنند، مشروط بر اینکه آستانه‌های سرمایه‌گذاری را رعایت کنند. با این حال، مالکیت صرف ملک به تنهایی اقامت را اعطا نمی‌کند. برای دریافت اقامت ممتاز، خارجی‌ها باید یک هزینه یکباره ۸۰۰,۰۰۰ ریال (۲۱۳,۰۰۰ دلار) بپردازند یا از طریق وضعیت ویژه‌ای که به برخی سرمایه‌گذاران یا متخصصان بسیار ماهر اعطا می‌شود، واجد شرایط شوند.
افزایش سهام، واکنش سرمایه‌گذاران
این اعلامیه باعث افزایش شدید سهام شرکت‌های املاک و مستغلات شد، به طوری که برخی از شرکت‌های توسعه‌دهنده بیش از ۶ درصد در بورس عربستان سعودی سود کسب کردند.
مقامات می‌گویند این اصلاحات با هدف آزادسازی سرمایه‌های جدید و بهبود کیفیت ساخت و ساز و همچنین رفع عدم تعادل بین عرضه و تقاضا انجام شده است.
سازمان بازار سرمایه اعلام کرد که هدف جذب سرمایه خارجی و «تأمین نقدینگی» برای پروژه‌های فعلی و آتی است. با این حال، مالکیت مشاغل خارجی محدود خواهد بود: غیر سعودی‌ها نمی‌توانند بیش از ۴۹ درصد سهام شرکت‌های مرتبط را در اختیار داشته باشند و فقط به سهام، بدهی قابل تبدیل یا هر دو محدود می‌شوند، به استثنای «سرمایه‌گذاران استراتژیک خارجی»، اصطلاحی برای کسانی که سرمایه بلندمدت، فناوری یا تخصص حیاتی برای توسعه ملی را به همراه دارند.
علیرغم خوش‌بینی، برخی چالش‌ها باقی می‌مانند. گزینه‌های وام مسکن برای خریداران خارجی ممکن است در فازهای اولیه محدود باشد. و نگرانی‌هایی در مورد افزایش قیمت‌ها یا رقابت برای قیمت‌گذاری خارج از دسترس شهروندان سعودی وجود دارد.
برقراری تعادل بین سرمایه‌گذاری خارجی و منافع محلی ممکن است دشوار باشد. اما در صورت موفقیت، این اصلاحات می‌تواند مرحله جدیدی از رشد را آغاز کرده و جایگاه عربستان سعودی را در چشم‌انداز املاک منطقه تثبیت کند.