این نسخه برای استفاده شخصی و غیرتجاری شما است. توزیع و استفاده از این مطالب مشمول توافقنامه اشتراک ما و قانون حق تکثیر است. برای استفاده غیر شخصی یا سفارش نسخه‌های متعدد، لطفاً با Dow Jones Reprints با شماره 1-800-843-0008 تماس بگیرید یا به سایت www.djreprints.com مراجعه کنید.
مسکن سالمندان یکی از بزرگترین ناامیدی‌ها برای سرمایه‌گذاران تجاری املاک و مستغلات بوده است. اکنون به لطف میلیون‌ها نفر از نسل بومر که در حال پیر شدن هستند، ممکن است این وضعیت تغییر کند.
مسن‌ترین افراد نسل بومر در کمتر از یک سال دیگر 80 ساله می‌شوند. و تا سال 2030، انتظار می‌رود جمعیت ایالات متحده که 80 سال و بیشتر دارند، بیش از چهار میلیون نفر افزایش یابد و به 18.8 میلیون نفر برسد. تاریخ نشان می‌دهد که تعداد فزاینده‌ای از افراد در این سن به این نتیجه می‌رسند که دیگر نمی‌توانند به راحتی یا با خیال راحت در خانه زندگی کنند و به دنبال یک مرکز سالمندان می‌گردند.
بسیاری از آنها نام خود را در لیست انتظار خواهند یافت. توسعه مسکن سالمندان تقریباً در طول همه‌گیری متوقف شد و پیشرفت چندانی نداشته است.
انتظار می‌رود این بخش در پنج سال آینده از اشباع قبلی خود به کمبود برسد. طبق اطلاعات سرویس NIC MAP، برای تأمین تمام تقاضا تا سال 2030 به بیش از 560,000 واحد جدید نیاز است، اما تنها 191,000 واحد با نرخ‌های توسعه فعلی اضافه خواهد شد.
آریک مورتون، مدیر اجرایی NIC MAP، گفت: «ما هرگز هرم جمعیتی شبیه به این نداشته‌ایم. صنعت مسکن سالمندان باید دو برابر بیشتر از آنچه در هر سال تقویمی توسعه داده است، توسعه دهد تا بتواند به این روند ادامه دهد.»
فعالان این صنعت می‌گویند این بدان معناست که سالمندان بیشتری، به‌ویژه کسانی که با درآمد ثابت محدود زندگی می‌کنند، احتمالاً از عهده هزینه مسکن سالمندان برنخواهند آمد یا گزینه‌های مسکن کمتری در مکان‌هایی که می‌خواهند زندگی کنند، خواهند داشت.
نرخ‌های بهره بالا و هزینه‌های ساخت و ساز متورم باعث شده است که اکثر توسعه‌دهندگان مسکن سالمندان از ساخت و ساز جدید اجتناب کنند.
شانک میترا، مدیر عامل Welltower، در یک کنفرانس تلفنی در سال گذشته گفت: «علیرغم چشم‌اندازهای رشد جذاب صنعت ما، اکثر توسعه‌دهندگان به دلیل فقدان اقتصاد توسعه، تسلیم شده‌اند.»
در عوض، Welltower به یک دوره خرید رفت. بزرگترین مالک مسکن سالمندان در ایالات متحده، 6.2 میلیارد دلار برای خرید در سه فصل اول سال 2024 هزینه کرد، در حالی که این رقم در کل سال 2023، 5.9 میلیارد دلار بود. Ventas، یکی دیگر از مالکان بزرگ، در یک کنفرانس تلفنی در سال گذشته اعلام کرد که "اولویت اصلی تخصیص سرمایه" آن خرید جوامع موجود است.
خریدها جذاب‌تر به نظر می‌رسند زیرا جوامع مسکن سالمندان امروزه را می‌توان با قیمتی کمتر از هزینه ساخت آنها خریداری کرد. سرمایه‌گذاران می‌گویند قیمت‌ها در حال افزایش هستند اما هنوز حدود 20 تا 30 درصد کمتر از سال 2019 هستند.
دیوید سلزنیک، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری Kayne Anderson Real Estate، یک سرمایه‌گذار بزرگ در این بخش، گفت: «امروزه به جز تعداد انگشت شماری از معاملات درجه یک، منطقی نیست که کلنگ‌زنی کنیم.»
وال استریت نیز این استراتژی را می‌پسندد. طبق گفته شرکت تحلیل املاک و مستغلات Green Street، Ventas و Welltower به طور متوسط 28 واحد درصد در سال 2024 از شاخص سهام REIT بهتر عمل کردند.
بخش مسکن سالمندان در طول همه‌گیری متحمل خسارات هنگفتی شد. تقاضا به دلیل نرخ بالای عفونت، از دست دادن جان افراد و محدودیت‌های فاصله‌گذاری اجتماعی که بر ساکنان و خانواده‌هایشان اعمال شد، به شدت کاهش یافت.
کمبود نیروی کار باعث افزایش سرسام‌آور هزینه‌ها شد. بسیاری از پروژه‌ها پس از افزایش نرخ بهره، از پرداخت وام‌های خود بازماندند.
نرخ اشغال در سال گذشته سرانجام به سطوح قبل از همه‌گیری بازگشت و رشد اجاره بها از سر گرفته شده است. اما توسعه‌دهندگان همچنان متقاعد نشده‌اند که جمعیت رو به رشد مسکن سالمندان، اشغال و افزایش اجاره بهای کافی برای توجیه شروع پروژه‌های جدید را ایجاد می‌کند.
برای شروع، Green Street می‌گوید حدود نیمی از سالمندان نمی‌توانند از پس هزینه جوامع مسکن سالمندان خصوصی برآیند، که عموماً از ساکنان می‌خواهند از جیب خود پرداخت کنند و بازپرداخت شخص ثالث را نمی‌پذیرند. میانگین اجاره ماهانه برای واحدهای زندگی مستقل بالای 4100 دلار و برای واحدهای زندگی کمکی که مراقبت بیشتری را شامل می‌شود، 6400 دلار است.
با این حال، نسل بومر ثروتمندترین نسل در ایالات متحده هستند. بسیاری از آنها وام مسکن خانه‌هایی را که ارزش آنها به شدت افزایش یافته است، پرداخت کرده‌اند. طبق گفته Green Street، بیش از 40 درصد از افراد تنها از درآمد خود می‌توانند از پس هزینه مسکن سالمندان برآیند، که این رقم نسبت به سال 2017 بیش از 10 واحد درصد افزایش یافته است.
Green Street اعلام کرد، اما حدود 35 درصد از سالمندانی که می‌توانند از پس هزینه مسکن سالمندان برآیند، ترجیح می‌دهند از آن استفاده نکنند. آنها ترجیح می‌دهند در خانه و نزدیک به دوستان و خانواده خود پیر شوند، چیزی که با پیشرفت‌های طراحی و فناوری به طور فزاینده‌ای امکان‌پذیر شده است.
این بخش همچنین سابقه اشباع را دارد. توسعه‌دهندگان با استفاده از نرخ‌های بهره پایین و سرمایه فراوان، یک دهه پیش به این امید که تقاضای نسل بومر در حال نزدیک شدن است، بیش از حد ساخت و ساز کردند. این امر باعث کاهش اشغال در سال‌های منتهی به شیوع کووید-19 شد.
توسعه‌دهندگان می‌گویند بسیاری از پروژه‌هایی که کلنگ‌زنی می‌شوند، پروژه‌هایی خواهند بود که برای ثروتمندترین سالمندان در نظر گرفته شده‌اند و هیچ هزینه‌ای برای طراحی لوکس و غذاخوری عالی، چشمه‌های آب معدنی و برنامه‌های آموزشی صرف نخواهند کرد.
شرکت سهام خصوصی Harrison Street و یک توسعه‌دهنده قرار است امسال کلنگ‌زنی یک پروژه مسکن سالمندان 172 واحدی را در جامعه برنامه ریزی شده Rancho Santa Fe در سن دیگو آغاز کنند. این پروژه دارای مسیرهای گاری گلف، یک اتاق شراب خصوصی، استودیوی هنری، سینما و سالن ورزشی خواهد بود.
توسعه‌دهندگان سالمندان ثروتمند را هدف قرار می‌دهند زیرا احتمال بیشتری وجود دارد که هزینه‌های بالاتر ناشی از تورم یا کمبود نیروی کار را نسبت به سالمندان با درآمد ثابت بپذیرند. سلزنیک، از Kayne Anderson، خاطرنشان کرد که سالمندان ثروتمندی که به دنبال امکانات رفاهی درجه یک هستند، تمایل بیشتری دارند و قادر به پرداخت افزایش اجاره بها در آینده هستند.
برای تماس با Peter Grant به آدرس [email protected] ایمیل بزنید.