بازار املاک دبی با شتاب به سمت یک دوره صعودی بی‌سابقه پیش می‌رود، و اقتصاد پررونق و جمعیت رو به افزایش این مرکز تجاری خاورمیانه، طولانی‌ترین رالی قیمت‌ها را از آستانه سقوط مالی ۲۰۰۸ رقم زده است.
بر اساس اطلاعات ارائه‌شده توسط ریدین (Reidin)، یک شرکت ارائه‌دهنده داده، املاک در دبی در ماه گذشته به‌طور متوسط با قیمت ۱۷۵۰ درهم (۴۷۶.۵۰ دلار) به ازای هر فوت مربع به فروش رسید، که این رقم نشان‌دهنده افزایش ۷۵ درصدی نسبت به فوریه ۲۰۲۱ است.
برخی این سوال را مطرح می‌کنند که تا چه زمانی افزایش قیمت‌های سرسام‌آور می‌تواند در شهری ادامه یابد که از زمان باز شدن بازار املاک آن در سال ۲۰۰۳، دو چرخه رونق و رکود را تجربه کرده است.
به گفته ریدین، این رالی ۵۰ ماهه با سرعت به سمت رکورد ۵۷ ماهه‌ای پیش می‌رود که با بحران مالی جهانی به پایان رسید. دبی در آن زمان دچار یک سقوط در بازار املاک شد که بدهی‌های ناپایدار در برخی از شرکت‌های دولتی را آشکار کرد و نیازمند کمک مالی از همسایه نفتی ثروتمند دبی، ابوظبی، شد.
ارزش‌های سر به فلک کشیده املاک و مستغلات، پشتوانه اقتصاد قوی دبی است، به طوری که این شهر با تصمیم خود برای باز کردن درها به روی بازدیدکنندگان در طول همه‌گیری، در حالی که سایر مراکز هنوز محدودیت‌هایی برای سفر اعمال می‌کردند، توانست از این فرصت بهره‌برداری کند. امارات متحده عربی نیز در سال ۲۰۲۲ سیستم ویزای خود را آزاد کرد و مشوق‌های بیشتری را برای مهاجران ایجاد کرد تا این شهر را برای مدت طولانی‌تری به عنوان خانه خود ببینند.
ورودی‌های جدید شامل همه افراد، از میلیونرهایی که سعی در اجتناب از افزایش مالیات دارند گرفته تا کارمندان یقه‌سفیدی که امیدوارند از بازارهای رو به رشد خلیج فارس غنی از نفت بهره‌مند شوند، و اوکراینی‌ها و روس‌هایی که از تأثیر تهاجم مسکو به اوکراین فرار می‌کنند، می‌شوند.
بر اساس برآوردهای مرکز آمار دبی، این هجوم باعث شده است که جمعیت دبی از ابتدای سال ۲۰۲۰ تقریباً نیم میلیون نفر افزایش یابد و در سال جاری به ۳.۸ میلیون نفر برسد.
این بدان معناست که ویلاها و آپارتمان‌های دبی - که در گذشته مورد علاقه سفته‌بازان بودند - اکنون مورد تقاضای افرادی هستند که می‌خواهند در آنجا ساکن شوند. بارنابی کامپتون، یک مشاور املاک در دبی، می‌گوید: «آنها در حال ساخت آپارتمان‌های زیادی هستند و خانه‌های کافی نمی‌سازند. ما جمعیتی رو به پیری داریم و خانواده‌های بیشتری با فرزندان در حال نقل مکان هستند.»
مالک، یک بانکدار ساکن دبی که خواست نام واقعی او فاش نشود، سال گذشته یک ویلای بزرگ در حومه Arabian Ranches خرید و بازسازی کرد.
او قصد داشت به آنجا نقل مکان کند، اما تقاضا به قدری زیاد بود که فروش آن غیرقابل مقاومت شد. مالک با درک اینکه می‌تواند با فروش ملک، بین «۶۰ تا ۸۰ درصد بازده سالانه» به دست آورد، گفت که این هفته خانه‌اش را در بازار عرضه می‌کند.
او گفت: «اشتهای زیادی وجود دارد» و افزود که انتظار دارد خانه بین ۱.۵ میلیون تا ۱.۹ میلیون درهم به فروش برسد و قبلاً ملک دیگری را خریداری کرده است. «مزیت صعودی آنقدر جذاب است که نمی‌توان آن را نفروخت.»
ارزش املاک در بالاترین سطح بازار با سرعت بیشتری افزایش یافته است. الک اسمیت، رئیس بخش فروش و اجاره در Savills در دبی، گفت: قیمت‌ها در جوامع حفاظت‌شده که از ویلاها تشکیل شده‌اند و اغلب در اطراف کلوپ‌های گلف قرار دارند، «در چهار سال گذشته بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است».
اسمیت و دیگران استدلال می‌کنند که افزایش قیمت‌ها با جمعیت رو به رشد دبی تداوم خواهد یافت، به طوری که طرح جامع شهری دبی فرض می‌کند که تا سال ۲۰۳۰، ۴.۶ میلیون نفر در این امارت زندگی خواهند کرد.
این رونق، جان تازه‌ای به توسعه‌دهندگان املاک دبی بخشیده است، که قبل از رالی، سال‌ها با کاهش یا رکود قیمت‌ها دست و پنجه نرم می‌کردند.
شرکت اعمار (Emaar) که تحت حمایت دولت دبی و بزرگترین توسعه‌دهنده املاک این امارت است، فروش املاک خود را به میزان ۶۵.۴ میلیارد درهم (۱۷.۸ میلیارد دلار) برای سال ۲۰۲۴ اعلام کرد - که بالاترین رقم تاریخ این شرکت است - و سود قبل از مالیات آن به ۱۰ میلیارد درهم رسید، در حالی که این رقم در سال گذشته ۸.۴ میلیارد درهم بود. سایر فعالان کوچکتر املاک نیز نتایج قوی‌ای را گزارش کرده‌اند.
توسعه‌دهندگان در حال جمع‌آوری پول برای تأمین مالی خرید زمین و ساخت و سازهای گسترده هستند. این شامل بهره‌گیری از اوراق قرضه اسلامی یا صکوک نیز می‌شود، به طوری که حجم صدور این اوراق در سال ۲۰۲۴ توسط شرکت‌های املاک و مستغلات در امارات متحده عربی نسبت به سال قبل ۲۵ درصد افزایش یافته و به ۲.۱۷ میلیارد دلار رسیده است، بر اساس گزارش Dealogic.
بر اساس گزارش Knight Frank، بین اواخر سال ۲۰۲۴ و ۲۰۲۹، ۳۰۰۰۰۰ خانه در دبی ساخته خواهد شد، به طوری که سالانه حدود ۵۰۰۰۰ واحد آماده سکونت می‌شوند - که بالاتر از میانگین تحویل‌های قبلی ۳۶۰۰۰ خانه در سال است.
خط افق این شهر اکنون با جرثقیل‌ها پوشیده شده است، در حالی که سایت‌های ساخت و ساز از منطقه لوکس مرکز شهر Business Bay گرفته تا حومه مقرون به صرفه‌تر Jumeirah Village Circle، گرد و غبار را به همه جا می‌پراکنند.
بدتر شدن ترافیک، که ناشی از افزایش جمعیت است، به منبع درد برای ساکنان قدیمی تبدیل شده است، به طوری که سازمان حمل و نقل دبی و گروه سرمایه‌گذاری حاکم، Dubai Holding، هفته گذشته قراردادی ۶ میلیارد درهمی برای بهبود شبکه‌های جاده‌ای شهر امضا کردند.
تامارا، که این هم نام واقعی او نیست، به همراه شریک زندگی خود به مدت سه سال در دبی زندگی کرد، پیش از آنکه سال گذشته یک ویلای بزرگ با یک باغ را با قیمت «مناسب» در یک جامعه سرسبز کنار دریاچه پیدا کند.
اگرچه آنها در مورد نوسانات بازار نگران بودند، اما تصمیم گرفتند خانه را بخرند، با این انتظار که بتوانند «آن را با قیمتی بسیار بیشتر از آنچه در حال حاضر می‌پردازیم اجاره دهند».
او گفت: «من فکر می‌کنم طی پنج سال آینده، بازار احتمالاً هنوز خوب خواهد بود.» با این حال، «من فکر نمی‌کنم که بازار برای مدت طولانی به افزایش خود ادامه دهد.» این خانه به مدت ۱۰ هفته در بازار بوده است و هنوز نتوانسته است مستأجری را جذب کند.
Katralnada BinGhatti، مدیر اجرایی توسعه‌دهنده همنام، استدلال کرد که افزایش عرضه مانع از افزایش بیشتر قیمت‌ها نمی‌شود.
آیا دبی همچنان «شاهد رشد دو رقمی خواهد بود؟ بدیهی است که نه، زیرا این‌گونه است که هر بازاری رفتار می‌کند»، اما او افزود که «نسبتاً مطمئن» است که بازار در «کوتاه تا میان مدت در وضعیت سالمی باقی خواهد ماند».
تحلیلگران همچنین می‌گویند که اصلاحات پس از سقوط املاک و مستغلات دبی در سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹، از جمله الزامات مربوط به پیش‌پرداخت‌های بزرگتر برای وام‌های مسکن، بازار را در برابر رکود مقاوم‌تر کرده است.
اما دیگران متقاعد نشده‌اند که قیمت‌ها می‌توانند به افزایش خود ادامه دهند. در یک نشانه بالقوه از فشار، توسعه‌دهنده Danube شروع به بازاریابی آپارتمان‌های یک خوابه «به قیمت یک استودیو» کرده است.
طلال الغدا، معاون ارشد اجرایی توسعه‌دهنده MAG، گفت: «من فکر نمی‌کنم که به این شکل به افزایش خود ادامه دهد، زیرا اکنون رقابت زیادی وجود دارد.» او استدلال کرد که توسعه‌دهندگان برای به دست آوردن سهم بازار، شروع به کاهش قیمت یکدیگر خواهند کرد.
غدا گفت: اگر قیمت خود را کمتر از رقبای خود تعیین کنید، «سریع‌تر در بازار برنده می‌شوید و سریع‌تر می‌فروشید. بنابراین قیمت‌ها به دلیل رقابت گسترده افزایش نخواهند یافت.»