در سراسر اقتصادهای پیشرفته، بازار اجاره‌بها دستخوش تغییری عمیق است. در سال‌های قبل از شیوع کووید-۱۹، اجاره‌بها بالا بود اما رشد سریعی نداشت: طبق داده‌های رسمی، هزینه اجاره یک خانه سالانه حدود ۲٪ افزایش می‌یافت. در طول همه‌گیری، تورم اجاره‌بها کاهش یافت و در برخی شهرها، با ناامیدی موجران به دنبال مستاجر بودند، اجاره‌بها کاهش یافت.
امروز داستان متفاوت است. اجاره‌بها در دنیای ثروتمند با سرعت سالانه حدود ۵٪ در حال افزایش است، که سریع‌ترین افزایش پایدار در دهه‌های اخیر است—این موضوع چالش بزرگی را برای یک چهارم خانوارهای دنیای ثروتمند که اجاره‌نشین هستند، ایجاد می‌کند.
در برخی مکان‌ها، بازارهای اجاره‌بها واقعاً دیوانه‌وار شده‌اند. تورم اجاره‌بها در فرانسه ۲.۵٪ نسبت به سال گذشته است—در نگاه اول چندان زیاد نیست، اما دنیایی متفاوت از نرخ سالانه ۰.۳٪ قبل از همه‌گیری است. تورم اجاره‌بها در استرالیا هشت برابر بیشتر از اواخر دهه ۲۰۱۰ است. در پرتغال اجاره‌بها سالانه ۷٪ افزایش می‌یابد. حتی در کشورهایی که بازار خرید خانه در رکود به سر می‌برد، اجاره‌بها به سرعت در حال افزایش است. در نیوزیلند قیمت اسمی خانه‌ها ۱۵٪ از اوج خود کاهش یافته است، که بدترین عملکرد در بین کشورهای ثروتمند است. با این حال، اجاره‌بها ۱۴٪ بالاتر از قبل است.
این یک مشکل برای بانکداران مرکزی است که نرخ بهره را برای کاهش تورم کلی افزایش داده‌اند. اجاره‌بها به طور مستقیم ۶٪ از میانگین سبد تورم کشورهای ثروتمند را تشکیل می‌دهد، و در سوئیس به ۲۰٪ می‌رسد، جایی که جمعیت اجاره‌نشین زیاد است. آنها همچنین می‌توانند تأثیر غیرمستقیم بزرگی داشته باشند، زیرا اجاره‌بهای بازار به عنوان نماینده‌ای برای هزینه‌های مسکن مالک-مقیم استفاده می‌شود: "اجاره معادل مالکان" یک چهارم شاخص قیمت مصرف‌کننده آمریکا را تشکیل می‌دهد. علاوه بر این، تورم اجاره‌بها به ویژه به آرامی با تغییرات در اقتصاد سازگار می‌شود. بیشتر قراردادها ماه‌ها یا سال‌ها طول می‌کشند، به این معنا که موجران افزایش قیمت را با یک تأخیر طولانی اعمال می‌کنند. حتی با کاهش تورم در سایر کالاها و خدمات، تورم اجاره‌بها سرسختانه باقی مانده است.
شاید بگویید، برای بانکداران مرکزی متاسفم؟ در مورد مستاجران چطور؟ برای بسیاری از مستاجران، به ویژه مستاجران فقیر، این افزایش نشان‌دهنده یک هزینه اضافی ماهانه هنگفت است. گزارشی در سال گذشته توسط فدرال رزرو اشاره کرد که "چالش‌های پرداخت اجاره در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است"، به طوری که میانگین پرداخت اجاره ماهانه ۱۰٪ افزایش یافته است. اجاره‌بهای بالاتر احتمالاً یکی از عوامل افزایش بی‌خانمانی در بسیاری از کشورها است. داده‌های رسمی نشان می‌دهد که تعداد افراد بی‌خانمان کانادایی و آمریکایی به ترتیب ۲۰٪ و ۴۰٪ از سال ۲۰۱۸ افزایش یافته است.
همچنین احساس ناعادلانه بودن به وجود می‌آید. تقریباً ۵۰٪ از خانوارهای دنیای ثروتمند مالک خانه خود هستند، در حالی که بسیاری دیگر دارای وام مسکن با نرخ ثابت هستند. تعداد کمی از این افراد به سختی درد نرخ‌های بالاتر را احساس کرده‌اند. طبق تجزیه و تحلیل ما از داده‌های آمریکایی، از سال ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ (آخرین سال موجود) صاحبان خانه‌ها هزینه‌های خود را برای تفریحات، مانند سرگرمی‌ها و غذا خوردن در بیرون از خانه، ۲۵٪ به صورت اسمی افزایش داده‌اند. مستاجران فقط ۱۶٪ هزینه‌های خود را افزایش داده‌اند. چنین احساس ناعادلانه‌ای ممکن است مستاجران را تشویق کند تا نظم سیاسی را سرنگون کنند. یک مطالعه تجربی جدید توسط طارق ابو-چادی از دانشگاه آکسفورد و همکارانش نشان می‌دهد که در آلمان "برای کسانی که درآمد کمتری دارند، اجاره‌بهای بالاتر تهدیدی جدی برای موقعیت اجتماعی آنها است، که منجر به تمایل بیشتر به حمایت از راست رادیکال می‌شود."
سیاست پولی به تولید اجاره‌بهای سرسام‌آور کمک کرده است. به دلیل تصمیمات فدرال رزرو، میانگین نرخ بهره وام‌های مسکن ۳۰ ساله آمریکایی از پایین‌ترین سطح تاریخی خود یعنی ۲.۷٪ در سال ۲۰۲۰ به نزدیک به ۷٪ افزایش یافته است. همانطور که مقاله‌ای توسط دو اقتصاددان فدرال رزرو در سال ۲۰۱۹ هشدار داده بود، نرخ‌های بالاتر، خریداران بالقوه خانه را از بازار خارج کرده است. این افراد که دیگر قادر به خرید خانه نیستند، باید به جای آن اجاره کنند—و برای یک موجودی مسکن که در کوتاه مدت نسبتاً ثابت است، رقابت کنند، نه کمترین با موانع نظارتی برای تبدیل شدن به یک موجر. علاوه بر این، موجرانی که دارای وام مسکن با نرخ متغیر هستند، به سرعت هزینه‌های بالاتر را به مستاجران منتقل کرده‌اند. طبق مطالعه‌ای جدید توسط Jaeyeon Lee از دانشگاه کالیفرنیا، برکلی، یک افزایش یک درصدی در نرخ بهره با افزایش ۵.۵ درصدی در قیمت‌های اجاره‌بها مرتبط است.
افزایش مهاجرت اخیر دنیای ثروتمند به مشکلات افزوده است. مهاجران جدید به ندرت پول یا سابقه اعتباری برای خرید ملک دارند. در بریتانیا ۷۵٪ از کسانی که در پنج سال گذشته وارد شده‌اند، مستاجران خصوصی هستند، در مقایسه با ۱۶٪ از افراد متولد بریتانیا. علاوه بر این، مهاجران جدید تمایل دارند در شهرهایی مستقر شوند که عرضه مسکن در آنها محدودتر است. گلدمن ساکس، یک بانک، تخمین می‌زند که نرخ سالانه خالص مهاجرت فعلی استرالیا که حدود ۵۰۰۰۰۰ نفر است، اجاره‌بها را ۵٪ افزایش می‌دهد.
در کنار این تقاضای بالاتر، بخش اجاره‌بها نیز با یک فشار عرضه مواجه است. همه‌گیری باعث شد تا سازندگان از ساخت آپارتمان‌هایی که معمولاً اجاره داده می‌شوند، به نفع خانه‌های تک‌خانواری در حومه‌ها که معمولاً مالکیت دارند، دست بکشند. به عنوان مثال، در سال ۲۰۲۰ مجوزها در سانفرانسیسکو برای ساخت و ساز چندخانواری به نصف اوج قبل از همه‌گیری کاهش یافت. حتی امروزه مرکز شهر پر از کاندوهای لوکسی است که شروع شده‌اند اما هرگز به پایان نرسیده‌اند.
تورم اجاره‌بها در دنیای ثروتمند ممکن است اکنون به اوج خود برسد: صنعت ساخت و ساز در حال تنظیم است و نرخ بهره دیگر در حال افزایش نیست. در بسیاری از کشورها، مهاجرت نیز کند شده است. اما این یک سوال کاملاً متفاوت است که آیا نرخ‌ها به اندازه کافی کاهش می‌یابد تا به مردم اجازه دهد دوباره وارد بازار مالکیت شوند—و از این رو آیا فشار شدید بر بخش اجاره‌بها واقعاً کاهش می‌یابد. مستاجران دنیای ثروتمند برای مدتی تحت فشار خواهند بود، با پیامدهای سیاسی غیرقابل پیش‌بینی. ¦
برای تجزیه و تحلیل تخصصی بیشتر از بزرگترین داستان‌ها در اقتصاد، امور مالی و بازارها، در Money Talks، خبرنامه هفتگی اختصاصی مشترکین ما، ثبت نام کنید.