در سپتامبر 2019، آنتونیو گوری، ساکن لیسبون، به صد‌ها معترض پیوست که خیابان آvenida da Liberdade، یکی از مشهورترین خیابان‌های خرید گران قیمت این شهر را اشغال کرده بودند. او و دیگر اعضای گروه کارزار Habitat علیه آنچه که وضعیت نامناسب مسکن این شهر می‌دانستند، تظاهرات می‌کردند.
پس از کمک مالی پرتغال پس از بحران مالی در سال 2011 که با هجوم ساکنان ثروتمند همراه بود، قیمت املاک شروع به افزایش کرد - برخی از بالاترین افزایش‌ها در منطقه یورو - و افراد محلی مانند گوری از بازار خارج شدند. گوری می‌گوید صنعت گردشگری پررونق لیسبون فقط وضعیت را بدتر کرد، با وجود تلاشی که دولت شهر لیسبون برای محدود کردن مجوز‌های اجاره کوتاه مدت به سبک Airbnb در برخی از مناطق تاریخی در سال 2018 انجام داد.
او به یاد می‌آورد: «این یکی از خواسته‌های ما بود که جلوی توریستی شدن لیسبون را بگیریم و حقوق مسکن را در اولویت قرار دهیم.»
اما، تقریباً شش سال بعد، کمبود مسکن در این شهر فقط «بدتر، بدتر و بدتر» شده است. او می‌گوید: «اکنون به طبقه متوسط رسیده است.»
در دسامبر گذشته، شهرداری لیسبون یک همه‌پرسی در سراسر شهر را در مورد ممنوعیت کامل اجاره تعطیلات تصویب کرد - فقط دادگاه قانون اساسی پرتغال وارد عمل شد و از برگزاری آن جلوگیری کرد. در همین حال، طبق آمار‌های تحلیلگر صنعت AirDNA، تعداد شب‌های بازدیدکنندگان رزرو شده در شهر در سال گذشته به 90 درصد از سطح قبل از همه‌گیری بازگشته است. گوری این وضعیت را «شوخی» می‌داند.
در حالی که شهر‌های اروپایی برای مقابله با احیای گردشگری انبوه پس از همه‌گیری تلاش می‌کنند، سیستم عامل‌های اجاره کوتاه مدت مانند Airbnb، Vrbo و Booking.com بار دیگر در معرض آتش قرار گرفته‌اند.
با نزدیک شدن به تعطیلات عید پاک، ده‌ها هزار نفر در آخر هفته در مقاصد گردشگری در سراسر اسپانیا اعتراض کردند و تظاهرکنندگان در مادرید شعار «Airbnb را از محله‌های ما بیرون کنید» سر دادند. در دسامبر، یک گروه ناشناس از فعالان در رم قفل‌های اصلی بیرون از آپارتمان‌های اجاره‌ای کوتاه مدت را چسب زدند. پس از اعتراضات ضد گردشگری که سال گذشته در سراسر اروپا رخ داد، بسیاری در حال آماده شدن برای یک تابستان گسترده دیگر از ناآرامی هستند.
اولگا کفالوگیانی، وزیر گردشگری یونان می‌گوید: «ما باید تعادل درستی پیدا کنیم.» در ژانویه این کشور یک ممنوعیت یک ساله برای ثبت‌نام‌های جدید اجاره کوتاه مدت در آتن اعمال کرد. او می‌گوید: «از یک طرف، مهم است که به این افراد اجازه دهیم خانه‌های دوم خود را [به عنوان] اجاره‌های کوتاه مدت برای منفعت اقتصادی اجاره دهند، اما همچنین باید اطمینان حاصل کنید که مردم محلی به مسکن دسترسی دارند.»
اما، با وجود سال‌ها اعتراض و درخواست برای اقدام، یافتن این تعادل دشوار بوده است. در حالی که برخی از شهر‌ها تلاش کرده‌اند تا مقررات مربوط به اجاره کوتاه مدت را سخت‌تر کنند - که معمولاً به عنوان اجاره‌های زیر 30 روز تعریف می‌شود - هماهنگی بین دولت‌های محلی و ملی وجود نداشته است، که اغلب اولویت‌های متضادی دارند.
و، در حالی که برخی اصرار دارند که اجاره کوتاه مدت مالکان را تشویق می‌کند تا به جای محافظت از مستأجران بلندمدت، سود خود را به حداکثر برسانند، برخی دیگر می‌گویند که تقصیر در جای دیگری است - و به مسائل عمیق ساختاری مانند کمبود مسکن و مقررات سخت‌گیرانه برنامه‌ریزی اشاره می‌کنند.
این اختلافات در بارسلونا به اوج خود رسیده است، که در حال ممنوع کردن کامل اجاره کوتاه مدت است. در ژوئن گذشته، دولت شهر - که از سال 2014 مجوز‌های جدیدی برای آپارتمان‌های توریستی صادر نکرده است - با اعلام اینکه تا سال 2028 حدود 10،000 مجوز موجود خود را به طور کامل لغو خواهد کرد، تیتر خبر‌ها شد.
به دنبال شکایت‌های گروه‌های لابی‌گری، سال گذشته مقامات کمیسیون اروپا برای اعتراض به مقامات اسپانیایی نامه نوشتند و گفتند که قانون‌گذاری برنامه‌ریزی شده «برای دستیابی به هدف مبارزه با کمبود مسکن مناسب نیست». شهر‌های دیگر از نزدیک نظاره‌گر هستند.
ران کلاین، مدیر ارشد حقوقی Airbnb، از جمله چهره‌های متعددی در صنعت است که از رویکرد بارسلونا انتقاد کرده‌اند. او می‌گوید: «من فکر نمی‌کنم هیچ مدرکی وجود داشته باشد که محدود کردن اجاره اتاق‌های اضافی مردم، مسکن بلندمدت بیشتری برای مردم ایجاد کند.» «ما شهر‌هایی داریم که این کار را انجام داده‌اند و شکست آن را دیده‌اند.»
کلاین اضافه می‌کند: «ما در معرض خطر مقررات بیش از حد در برخی از شهر‌های اروپایی هستیم، [و] این نتیجه معکوس خواهد داشت.» «قربانی کردن افرادی که خانه‌های خود را برای کسب درآمد اضافی اجاره می‌دهند، یک سیاست گمراه‌کننده است.»
یک مقصد که به نمادی از این چالش‌ها تبدیل شده است، ونیز است، جایی که گردشگری قرن‌هاست بر اقتصاد حاکم بوده است.
اگرچه بیشتر حدود 30 میلیون گردشگری که این شهر هر ساله از آن‌ها استقبال می‌کند، مسافران یک روزه هستند، اما طبق آمار AirDNA، در سال 2024، 1.71 میلیون شب اجاره کوتاه مدت رزرو شده است که از اوج 1.70 میلیون شب در سال 2019 فراتر رفته است. در برخی از مناطق، تقریباً از هر سه مسکن، حداقل برخی از اوقات برای اقامت‌های کوتاه مدت اجاره داده می‌شود.
در همین حال، جمعیت ساکن در مرکز تاریخی همچنان رو به کاهش بوده است - از 175،000 نفر در سال 1951 به 48،500 نفر در سال 2024، طبق داده‌های شهرداری ونیز. تنها در دهه گذشته، جمعیت 13 درصد کاهش یافته است.
اگرچه فرصت‌های شغلی محدود و کمبود زیرساخت‌های مسکونی به عنوان عوامل مؤثر دیده می‌شوند، اما افزایش هزینه‌های مسکن مهاجرت را افزایش داده است. ونیز دارای برخی از گران‌ترین مسکن‌ها در ایتالیا است، به طوری که میانگین قیمت خانه در ماه مارس 4562 یورو در هر متر مربع است، در مقایسه با میانگین کشوری 1801 یورو، طبق پورتال املاک Idealista.
جیووانی لئون، فعال محلی که با Alta Tensione Abitativa («مسکن با تنش بالا») کار می‌کند، یک گروه کارزار که در سال 2022 تأسیس شده است، می‌گوید: «کمتر از 50،000 نفر در ونیز زندگی می‌کنند، به این معنی که ما هیچ مغازه محله نداریم، اما هزاران مغازه سوغاتی داریم.» «ما در حال از دست دادن شخصیت اجتماعی شهر هستیم و در حال تبدیل شدن به یک صحرا هستیم.»
Alta Tensione Abitativa خواستار یک سیاست ملی شده است که به ادارات محلی که با بحران‌های مسکن مواجه هستند اجازه می‌دهد اجاره‌های کوتاه مدت را محدود کنند. این اقدامات شامل محدود کردن تعداد آپارتمان‌های توریستی نسبت به جمعیت است. اما قدرت شهرداری‌ها برای کنترل اموال خصوصی در حال حاضر محدود است.
سیمون ونتورینی، معاون شهردار ونیز می‌گوید: وقتی صحبت از اجاره‌های کوتاه مدت می‌شود «لایه‌های مختلفی از دولت‌ها درگیر هستند». «پارلمان ملی فشار مردم را احساس نمی‌کند.»
با این وجود، در سال 2022، پارلمان ایتالیا یک قانون ویژه را تصویب کرد که به ونیز اجازه می‌دهد محدودیت‌هایی را در مورد اجاره‌های کوتاه مدت اعمال کند - تاکنون تنها شهر در ایتالیا که این امر مجاز شده است. سال گذشته، مقامات شهر برنامه‌ای را برای ممنوع کردن مالکان از اجاره دادن به گردشگران برای دوره‌های طولانی‌تر از 120 روز بدون ثبت‌نام رسمی اعلام کردند. این اقدام در حال حاضر مورد بحث قرار دارد.
اما سیاستمداران محلی و فعالان مسکن می‌گویند که این کافی نیست. نیکولا پلیکانی، نماینده سابق ونیزی حزب دموکرات مرکز چپ می‌گوید: «قوانینی که شهر ونیز طراحی کرده است بسیار سبک و ناکارآمد هستند.» «تعداد تخت‌های موجود برای گردشگران بیشتر از تعداد تخت‌های موجود برای زندگی مردم است.»
فرانکو میلیورینی، معمار ونیزی که متخصص برنامه‌ریزی شهری است، می‌گوید: «اکثریت [دولت شهر] جناح [مرکز راست] است، بنابراین نمی‌خواهد در حقوق مسکن مداخله کند.» او اضافه می‌کند: «فشار زیادی از سوی مالکان وجود دارد که این طرح را تصویب نکنند، یا حتی قانون ویژه را لغو کنند.»
سال گذشته، به دنبال اعمال قانون مشابهی در فلورانس، دولت جورجیا ملونی، نخست وزیر، اعلام کرد که گردشگران را از دسترسی به آپارتمان‌های اجاره‌ای کوتاه مدت بدون تأیید حضوری هویت خود منع می‌کند - در واقع قفل کردن خودکار در سراسر کشور را ممنوع می‌کند.
اما در حالی که ونیز تلاش کرده است تا از گردشگری بیش از حد جلوگیری کند، از جمله اعمال هزینه‌های ورودی برای مسافران یک روزه از سال گذشته، لئون استدلال می‌کند که مقامات محلی تمایلی به انجام کار‌های زیاد ندارند. او می‌گوید: «گردشگری منبع اصلی اقتصادی است.»
در طرف دیگر اقیانوس اطلس، نیویورک نشان داده است که می‌توان به سختی با اجاره‌های کوتاه مدت برخورد کرد - اما نه بدون پیامد‌های نامطلوب اقتصادی.
همانطور که اجاره‌ها پس از کاهش محدودیت‌های همه‌گیری افزایش یافت، در سپتامبر 2023، مقامات شهر قانونی را معرفی کردند که مردم را از اجاره دادن خانه‌های خود برای کمتر از 30 روز منع می‌کرد، مگر اینکه میزبان نیز در محل سکونت داشته باشد.
طبق آمار AirDNA، تعداد املاک اجاره‌ای کوتاه مدت فهرست شده در Airbnb از آن زمان به طور قابل توجهی کاهش یافته است و در آگوست 2024 به تنها 3700 مورد رسیده است که 83 درصد نسبت به آگوست 2023 کاهش داشته است. در مقابل، فهرست املاکی که برای اجاره بیش از 30 روز در دسترس هستند، یک سوم افزایش یافته و به 34300 رسیده است.
اما منتقدان می‌گویند تأثیر اصلی، افزایش قیمت هتل‌ها بوده است، تأثیری که با بازگشت سفر‌های تجاری و پرداخت دولت شهر برای هزاران اتاق هتل برای اسکان مهاجران و پناهندگان تشدید شده است.
جان فرایتاگ، تحلیلگر شرکت داده‌های املاک CoStar Group، می‌گوید میانگین نرخ اتاق هتل در نیویورک در سال 2024 318 دلار بود که 5.7 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است - تقریباً دو برابر نرخ تورم. ضریب اشغال هتل 2.6 درصد افزایش یافته و به 84.3 درصد رسیده است. فرایتاگ می‌گوید: «کمبود اجاره کوتاه مدت، میزان تخت‌های موجود را محدود کرده است.»
جیمی لین، اقتصاددان ارشد AirDNA، می‌گوید به نظر می‌رسد بازار به سادگی به سمت غرب حرکت کرده است، و خاطرنشان می‌کند که داده‌های آن نشان‌دهنده «افزایش قابل توجه» در فهرست‌ها در نیوجرسی نزدیک است. لین می‌گوید: «واضح است که اقامت شبانه کمتری در نیویورک رخ می‌دهد.» او استدلال می‌کند که این امر به طور نامتناسبی بر مسافرانی که بودجه کمتری دارند و تمایل به استفاده از سیستم عامل‌های اجاره‌ای دارند، تأثیر گذاشته است.
در همین حال، به نظر می‌رسد که بازار مسکن تحت تأثیر قرار نگرفته است. تجزیه و تحلیل AlixPartners نشان می‌دهد که اجاره‌ها در نیویورک تقریباً 15 درصد بین سه ماهه اول سال 2022، زمانی که این اقدام اعلام شد، و پایان سال 2024 افزایش یافته است. این افزایش مشابه شهر‌هایی مانند سیاتل، توکیو و تورنتو (به ترتیب 24 درصد، 18 درصد و 17 درصد) است، حتی اگر آن‌ها تلاشی برای ممنوع کردن اجاره کوتاه مدت نکرده‌اند.
استیو برود، شریک ارشد AlixPartners، می‌گوید این با این ادعای معترضان که سهام اجاره کوتاه مدت باعث افزایش قیمت خانه و اجاره‌های بلندمدت می‌شود، مغایرت دارد. در عوض، او استدلال می‌کند که عواملی مانند افزایش مهاجرت و چالش‌های ساخت مسکن جدید به احتمال زیاد مقصر هستند.
شهر‌هایی مانند آمستردام و ادینبورگ به طور مشابه ناموفق بوده‌اند. این شهر هلندی ساکنان را از اجاره دادن املاک خود برای بیش از 30 شب در سال منع کرد، در حالی که شهر دوم هزینه‌های مجوز بالایی را اعمال کرد. اما آپارتمان‌ها در آمستردام گران‌ترین در اروپا باقی مانده‌اند، به طوری که آخرین تجزیه و تحلیل فصلی از HousingAnywhere نشان می‌دهد که میانگین آن در سه ماه اول سال 2025 حدود 2500 یورو در ماه بوده است. در ادینبورگ، قیمت اجاره خصوصی 9.7 درصد سالانه افزایش یافته و در ماه فوریه به طور میانگین به 1426 پوند رسیده است - به طور قابل توجهی بالاتر از افزایش 5.8 درصدی در اسکاتلند به طور کلی.
الگوی مشابهی در دوبلین قابل مشاهده است، که در سال 2019 از صاحبان خانه‌ها می‌خواست در صورتی که قصد داشتند یک اقامتگاه غیر اصلی را اجاره دهند، برای مجوز برنامه‌ریزی درخواست دهند. کانر ردی، مشاور شهر دوبلین که در اشغال دفاتر Airbnb در دوبلین در سال 2018 شرکت کرد و خواستار پایان دادن به سیستم عامل‌های اجاره کوتاه مدت در پایتخت شد، می‌گوید: «حتی اگر ممکن است املاک کمتری برای اجاره کوتاه مدت [نسبت به قبل از همه‌گیری] وجود داشته باشد، تعداد کل افرادی که به دنبال مکانی برای زندگی هستند افزایش یافته است.»
ردی می‌گوید: «متأسفانه، بحران مسکن امروز بسیار بدتر است.» سال بعد، او توسط یک مالک که می‌خواست ساختمان خود را به اجاره‌های کوتاه مدت سودآور محدود کند، از آپارتمانی در مرکز دوبلین اخراج شد.
علیرغم تجربیات دشوار در جای دیگر، بارسلونا در حال پیشبرد برنامه خود برای ممنوع کردن کامل اجاره کوتاه مدت در این شهر است، اقدامی غیرمنتظره و رادیکال.
در سال 2015، فعال اجتماعی آدا کولائو با پلتفرمی شهردار شد که قول داده بود به تأثیر گردشگری رسیدگی کند - سیاست‌هایی که توسط جانشین او به عنوان شهردار، جائومه کولبونی، که در سال 2023 قدرت را به دست گرفت، نیز اتخاذ شد.
در ابتدا بحث تحت تأثیر نگرانی‌ها در مورد سر و صدا و مزاحمت قرار داشت، اما اخیراً کمبود مسکن به کانون توجه تبدیل شده است. طبق PwC، قیمت اجاره شهر در دهه گذشته 72 درصد افزایش یافته است که بسیار بیشتر از رشد درآمد است. همانطور که اعتراضات ضد توریستی در تابستان گذشته شعله ور شد، ساکنان شروع به پاشیدن آب به غذاخوری‌ها در نقاط داغ بازدیدکنندگان با تفنگ‌های آبی کردند.
ماه گذشته، دادگاه قانون اساسی اسپانیا ممنوعیت پیشنهادی کولبونی در مورد اجاره‌های کوتاه مدت را تأیید کرد و اعتراضی را که توسط گروه پارلمانی مردمی مطرح شده بود مبنی بر اینکه این نقض حقوق صاحبان املاک خصوصی است، رد کرد.
اما ماریان مورو، مدیر کل گروه لابی‌گری صنعت Apartur، می‌گوید که نبرد هنوز به پایان نرسیده است. در ماه نوامبر، سازمان او - به همراه انجمن خانه‌های تعطیلات اروپا، که نماینده Airbnb و سایر سیستم عامل‌های اجاره کوتاه مدت در این قاره است - شکایتی را به کمیسیون اروپا علیه تصمیم دولت کاتالونیا ارائه کردند و استدلال کردند که این اقدام دستورالعمل خدمات اتحادیه اروپا را به دلیل «غیرموجه و نامتناسب بودن» نقض می‌کند.
مورو می‌گوید: «من فکر می‌کنم [این ممنوعیت] یک اقدام پوپولیستی است.» «بارسلونا نمی‌تواند بدون آپارتمان‌های توریستی زندگی کند، [که 40 درصد] از اقامتگاه‌های آن را تشکیل می‌دهند.» او همچنین به صنعت رویداد‌های سودآور شهر، به ویژه کنگره جهانی موبایل، بزرگترین گردهمایی فناوری جهان، اشاره می‌کند که در ماه مارس امسال 109000 بازدید کننده از 205 کشور و منطقه را به خود جذب کرد. او می‌گوید اگر اجاره کوتاه مدت ممنوع شود، برگزاری چنین رویدادی در آینده «غیرممکن» خواهد بود.
در حالی که معاون شهردار جوردی والس اذعان می‌کند که بحران مسکن شهر تنها نتیجه اجاره‌های کوتاه مدت نیست، او می‌گوید: «حذف 10000 آپارتمان توریستی از بازار مسکن به [این وضعیت] کمکی نمی‌کند.» این شهر پیشنهاد می‌کند با ساخت 5000 خانه عمومی در چهار سال آینده و همچنین حمایت از طرحی برای هزاران تخت هتل جدید در مناطق خارج از مرکز برای اسکان سرریز، تعادلی ایجاد کند.
با این حال، کلاین از Airbnb تحت تأثیر قرار نگرفته است. او می‌گوید: «به جای اینکه به سراغ ساخت و ساز مسکن مقرون به صرفه بروید، به سراغ ساخت و ساز هتل‌ها می‌روید. این به هیچ کس جز هتل‌های بزرگ کمک نمی‌کند.»
یک سوال جالب‌تر این است که چگونه شفافیت داده‌ها ممکن است شرایط بحث را تغییر دهد. سال گذشته، اتحادیه اروپا مقرراتی را تصویب کرد که سیستم عامل‌های اجاره کوتاه مدت را ملزم می‌کند اطلاعاتی مانند تعداد شب‌های اجاره شده و تعداد مهمانان را با مقامات محلی به اشتراک بگذارند. قرار است در ماه مه 2026 اجرایی شوند.
ویکتوریا مولنار، دبیر کل موقت انجمن خانه‌های تعطیلات اروپا، استدلال می‌کند که این داده‌ها به مقامات محلی کمک می‌کند تا تأثیر خانه‌های تعطیلات بر مسکن و گردشگری بیش از حد را درک کنند و اضافه می‌کند که بارسلونا باید رویکردی را «مبتنی بر شواهد و داده‌ها به جای احساسات و لفاظی‌های پوپولیستی» اتخاذ کند.
مورو می‌گوید: «به هر حال، مشتریانی هستند که [نسبت به هتل] آپارتمان می‌خواهند.» «پرونده نیویورک نشان داد که اگر این اقامتگاه را ممنوع کنیم، فقط افراد ثروتمند قادر به سفر خواهند بود. این تصمیم می‌تواند پیامد بسیار بزرگی داشته باشد.»
کلاین موافق است که قانون جدید اتحادیه اروپا - که او می‌گوید Airbnb قصد دارد از آن پیروی کند - «امیدواریم کنترلی بر مقررات بیش از حد باشد»، و «برخی از افسانه‌ها در مورد اجاره‌های کوتاه مدت و گردشگری بیش از حد در شهر‌های بزرگ» را برطرف کند.
در همین حال، طبق گفته شرکت نرم‌افزار اجاره Lighthouse، که در گزارشی در ماه فوریه اعلام کرد «به نظر می‌رسد برای مقامات دشوار خواهد بود که بازار اجاره کوتاه مدت اروپا را تضعیف کنند، حتی در حالی که بسیاری از افراد محلی خواستار اجرای بیشتر هستند و قوانین بیشتری به کتاب‌های قانونی اضافه می‌شود.» تقاضا از سوی گردشگران هیچ نشانه‌ای از کاهش نشان نمی‌دهد.
بلیک رایتر، رئیس تحقیقات مهمان‌نوازی Lighthouse، می‌گوید: خانه‌های تعطیلات «بسیار در فرهنگ اروپایی ریشه دوانده‌اند». «تقاضا به هیچ جا نمی‌رود.»
تجسم داده‌ها توسط Janina Conboye